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发表于 2017-7-18 00:02:15 | 查看: 245| 回复: 0
引言:
One 57、公园大道432号 、西57街225号、西57街111号……这些矗立在57街上的摩天公寓在攀升纽约天际线的同时,也在刷新全球豪宅价格纪录。1亿美元的套均价,让57街有了“亿万富豪街(Billionaires' row)”的称号。为什么这条街上的豪宅可以成为全球价格标杆?为什么有钱人就喜欢扎堆住进57街?
1“赢家通吃”的曼哈顿豪宅价格
       在传统印象中,全纽约房价都是高不可及的,动则千万上亿的,甚至不少人认为纽约房价是不会下跌的。
而通过2014年纽约房地产成交数据分析,我们发现即使是在曼哈顿区域房价于去年出现19%的“疯涨”态势下,纽约的其他286个社区中(出现房地产交易的)依然有89个社区出现了平均售价下跌的情况。
       在对纽约各区域联排屋套均售价的比较后,我们看到曼哈顿联排屋的平均售价达到其他地区的13-24倍。
       这正是资本市场最为残酷的“赢家通吃”现象——NO.1地段的房价,往往能达到其他地段房价的数倍,甚至数十倍。越是大量购买者关注的地区,越是优质的地段,房价差异就会呈现“幂律分布”。(“幂律”来自上世纪20年代对于英语单词频率的分析,真正常用的单词量很少,很多单词不常被使用,语言学家发现单词使用的频率和它的使用优先度是一个常数次幂的反比关系。简单来说,幂律就是只有门类中少数大的个体是很多人关注的,但是还有一个长长的尾巴,就是小网站,小公司。长尾理论就是对幂律的一种通俗化解释。另外一个通俗解释就是行为经济学里的马太效应:穷者越穷富者越富。
      如果将曼哈顿各个街区房价进行对比,就会发现“幂律分布”所带来的价格差距更加惊人。2014年,曼哈顿平均房价为170万美元/套。而华尔街金融区平均房价在103万美元,第五大道平均价格在441万美元。但在57街,价格则达到令人乍舌的1亿美元/套。
      这种价格“幂律分布”现象所反映的正是行为经济学中的“马太效应”的房地产版本:土地价值最稀缺的地方,配套建设就会越高端、越丰富,随之消费吸引力就越大,购买客群就越高端,产品设计就越奢华顶级,自然售价就越高,象征意义愈发突显。
      可以说一条“亿万富豪街”就是一个“亿万富豪聚乐部”:多个顶级豪宅形成一个致密的富豪圈层,成为这个城市最值得跻身的聚乐部,吸引全城乃至全球最有钱的人加入。
2.寻找北京的“亿万富豪街”
        就目前形势而言,北京豪宅似乎还处在分散式布局状态。但是,通过往年数据比对和参考国际豪宅价格“幂律分布”区域,我们不难发现,北京出现一条亿万富豪街已是必然。
       摘取2007年-2015年北京国贸地区与东部住宅板块的售价比较,发现:国贸地区的住宅平均价格一直占据“幂律分布”的NO.1位置,不曾动摇。并且快速的上涨曲线,超过了其他住宅板块的价格增幅力度。所以北京才会有“北京房价看三环,三环房价看国贸桥”的说法。
      相比较其他豪宅板块的自然景观和人文资源优势,支撑北京国贸地区豪宅售价的就只有越来越接近纽约曼哈顿的城市景观、经济水平,以及国际顶级消费品牌。
      这种绝对超越其他区域的经济资源聚集度,将让该区域不断吸引富人聚集;而富人的聚集、生意机会的聚集,则带来对奢华的、能够满足社交功能的住宅的庞大需求。为了满足这种需求,房产开发势必在产品设计上超越以往,愈发奢豪,房价自然急剧攀升。
      中国作为全球经济发展最为强劲的“新大陆”,CBD受到的关注度和资本聚集度也正处于一个快速上扬过程。可以断言,在新一轮CBD的高速发展和大城市豪宅价格政策放行下,北京房价受“马太效应”的作用将会更加疯狂。
      如果仔细研究国贸地区的房价增长曲线,我们又发现CBD的房价走势与CBD地标建筑完工时间有着惊人的重合。
      可以说,一座地标,就是一个价格时代。地标级建筑呈现的背后支撑,无疑是全球经济对中国发展的信心。
      而在今天极度繁华的国贸地区,建设并未止步,而是更有力的加速。目前在CBD核心区的19栋金融商务中心已经陆续开工建设,最高建筑“中国尊”已经达到528米,5层地下商业、商务、交通枢纽……北京内城区域最大规模的建设,反应了未来的北京发展图景,也将扩大CBD房价与其他区域的幂次差,更明确了北京的“亿万富豪街”只能存在于国贸桥附近。
     但是和前10年的发展不同,CBD区域住宅几乎已经销售殆尽。即使是410万平米建筑面积的CBD核心地块,也为完全商业、商务用地,住宅供应量为0。


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