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发表于 7 天前 | 查看: 288| 回复: 23
[size=0.4]从供给和需求两方面分析,可以发现持续40年的中国商品房需求可能在三年左右的时间后见顶
[size=0.4]从供给和需求两方面进行分析,可以发现持续40年的中国商品房需求可能在三年左右的时间后见顶。图/视觉中国
  【财新网】(专栏作家 陈瑛)房地产不仅是经济的重要推动力,也是居民财富的主要构成。自20世纪80年代,中国开始出现商品房,房价的涨跌对居民生活产生根本影响。房价在40年间持续上涨,到2017年底,中国商品房平均售价为7892元/平方米,相比1991年商品房平均售价787元/平方米,26年间翻了10倍,年均涨幅38.6%。
图1 中国商品房平均售价(元/平方米)

  对比来看,在过去的20多年间,中国职工年均工资从1995年的5348元,上涨到2017年的7.43万元,22年间翻了13倍,年均涨幅63.1%,其中61%的工资上涨用于房价上涨。
  假设一个家庭100平方米住房面积,按2017年平均商品房售价算,一套商品房的平均售价为78.9万元,相当于当年双职工家庭工资收入的5.3倍,考虑到实际房屋售价比统计数据更高,并且双职工工资收入存在较大差异,以及信贷成本,对于中国普通家庭,房屋支出负担已经成为家庭总支出的最大部分。
  像所有的商品一样,商品房的价格受到供给和需求共同作用,过去40年中国房地产市场的典型特征是需求和供给持续增长,并且供给受到限制土地供应的影响增长慢于需求,最终体现为房价持续上涨。
  那么,目前商品房市场实际状况如何?房价还会继续上涨吗?在此,我们从供给和需求两方面进行分析,可以发现持续40年的中国商品房需求可能在三年左右的时间后见顶。
  从供给方面来看,经过40年的增长,中国的商品房存量规模已经极为巨大,到2018年底,实际商品房供应面积累计达到178亿平方米,对应主力购房人群(15-64岁人口)规模为9.95亿人,人均商品房供应面积已经达到17.9平方米,如果考虑到50%左右农村人口,则实际人均商品房供应面积将翻倍,这意味着中国的实际商品房供给已经能够满足主力购房人群需求。
图2 人均商品房供应面积(平方米)

  中国人均商品房供应面积从1992年的0.24平方米,上升到2018年的17.9平方米,年均增速达到18%,2013年以后,随着存量房面积增长和适龄人口见顶,人均商品房供应面积年均增速降到11%左右。
  如果按照每年10%的增速计算,预计到2024年,人均商品房供应面积将达到31.76平方米,这意味着不论城市还是农村适龄人口,住房供给都已达到饱和状态。
  从需求方面来看,商品房主力购房人群为15-64岁适龄人口,主力购房人群占总人口比例在2010年达到顶峰的74.5%,随后逐年下降,考虑到目前中国出生率持续下降,这一趋势将持续下去,这意味着由适龄人口驱动的购房总需求已经在2010年达到顶点。
图3 主力购房人群占比

  由于商品房总价是居民工资收入的5-10倍,大多数居民通过贷款购买商品房,因此,居民的负债能力,即居民杠杆率就成为决定商品房需求的根本因素之一。
  国际上通常将居民贷款余额/GDP 作为居民杠杆率的衡量指标。根据国际货币组织定义,当居民杠杆率大于 30%时,该国中期经济增长将会减缓,超过 65%时会影响金融稳定。
  近年来,中国居民杠杆率持续上升,以每年3%-4%的幅度增长,到2012年中国居民杠杆率达到30%,中国GDP增速也从过去10年平均10%以上的增长,降到2012年以后的8%以下,并且增速逐年降低。这基本符合国际货币组织的分析,即中国的居民杠杆率大于30%后,房地产需求放缓,导致中国中期经济增长放缓。
图4 居民杠杆率


图5 GDP增速(%)

  按每年3%-4%的杠杆率上升速度,预计2021年,中国的居民杠杆率将达到62%-65%,此时居民的负债能力将达到极限,叠加主力购房人口持续下降和人均商品房供应面积趋于饱和。一旦利率上升或经济衰退,居民负债能力和偿债压力将面临极大挑战,地产供给和需求格局将出现根本逆转,中国房地产市场将进入存量需求时代,自1980年代开始的中国商品房周期顶点将到来,房价可能出现日本1990年代地产泡沫破裂时的情况,届时不排除出现50%以上的房地产价格下跌,从而带来居民杠杆率的下降。■

发表于 7 天前
小手一抖,沙发到手!
发表于 7 天前
看帖回帖是美德!
发表于 6 天前
过来看看的
发表于 6 天前
有道理。。。
发表于 5 天前
帮你顶下哈!!
发表于 5 天前
有道理
发表于 5 天前
不觉明厉。
发表于 5 天前
有竞争才有进步嘛
发表于 5 天前
有竞争才有进步嘛
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